【香港直播(6) 大悦城地产】稳中求进、进中求强、强好——2018年

2019-03-22 10:41

  原标题:【香港直播(6) 大悦城地产】稳中求进、进中求强、强中求好——2018年度业绩发布会全文纪要

  中粮地产发行股份收购大悦城地产股权的重大资重组方案已完成交割,大悦城地产已成为中粮地产的附属子公司,解决了同业竞争问题。此外,大悦城地产的商业项目已经取得一定成就,具有较强影响力,未来大悦城地产将会持续加大商业地产的投资,构建商业IP,最终做到稳中求进、进中求强、强中求好。

  2018年,大悦城地产投资物业租金及相关服务收入为36.33亿元,提高6%。其中,大悦城购物中心租金收入上涨11%,共计26.03亿元,集团待售物业收入为36.69亿元,同比下降50%。未来公司将通过双轮驱动的模式,提升收入规模。

  大悦城地产通过精准定位18至35岁新中产的需求,构建商业IP。不以租金为导向,重点追求人流和会员的满意度,来确保商业的发展与长远的回报。通过强化打造品牌,强化定位,始终围绕消费者做创新,围绕目标客群来开展工作,从而在商业地产竞争中脱颖而出。

  在激烈的商业地产竞争中,大悦城秉持两条线做商业地产。一是在沿海一线城市做存量物业改造,二是在人口净流入的二线城市做增量物业。主要由于一线城市增量地块已经很稀缺,增量的部分很难找到地块,而西安、武汉、重庆、昆明、贵阳这些城市增量机会较大。通过大悦城较强的品牌效应,跟地方政府沟通拓展优质地块,从而确保大悦城地产商业地产规模不掉队。

  ●因结算收入下降的原因,2018年收入共计81.29亿元,同比下降30%,毛利润为45亿元,同比下降14%,毛利润率55.36%,提高10pct;核心净利润为23.4亿元,同比增长22%。报告期内,股东应占利润为21.03亿元,同比增加82%,扣除非现金收益,归属于股东的核心净利润为15.67亿元,同比大增87%。

  ●报告期内,投资物业租金及相关服务收入为36.33亿元,提高6%。其中,大悦城购物中心租金收入上涨11%,共计26.03亿元,大悦城购物中心EBITDA为14.64亿元,同比上涨10%。受W酒店交割影响,大悦城地产酒店运营收入7.33亿元,同比下降24%。酒店平均出租率79%;2018年EBITDA为1.94亿元,同比下降30%。

  ●2018年,大悦城地产待售物业收入为35.69亿元,同比下降50%,结算面积12.68万平方米,2018年合同签约金额达88.83亿元,同比增加9%,签约面积23.15万平方米,同比减少5%。截至2018年年底,大悦城地产已售待结转金额为94.44亿元。

  ●截止2018年12月31日,大悦城地产土地储备约634万平方米,其中持有型物业运营面积约366万平方米,酒店运营面积26万平方米,可售面积约241万平方米(包括参股项目权益比例计容面积)。

  2019年2月,大悦城控股(原中粮地产)发行股份收购大悦城地产股权的重大资重组方案已完成交割,大悦城地产已成为大悦城控股的附属子公司。2018年期末,公司拟派发股息6港仙/股。

  大悦城地产2018年12月31日持有现金为71.2亿元,较2017年末减少27%;净负债率为45.32%,较2017年上升了17个百分点;平均借贷成本为4.39%,较2017年上升了0.11个百分点。同时,大悦城地产正积极拓展境内外低成本融资渠道,截至2018年12月31日,总有息负债为275.94亿元,其中1年内到期的有息负债为98.68亿元,2-5年期的有息负债为123.38亿元,5年及以上的有息负债为53.87亿元。

  租金收入为26.03亿,同比上涨11%;EBITDA为14.64亿,同比上涨10%;商户销售额为185.54亿,同比上涨15%;客流量达1.49亿人次,同比上涨11%;会员数增加至350.4余万人,同比上涨21%。

  ●租金结构及运营分析:租售比为14.03%,固定租金为21.74亿元,抽成租金为4.29亿元;平均客单价为187元/笔,较2017年下降3元,会员客单价为715元/笔,较2017年上涨58元;按金额分,零售、餐饮和娱乐及服务分别占总销售额的64%、24%和12%。

  ●已开业项目运营情况:整体出租率为97%,较2017年提高一个百分点,其中北京西单大悦城、天津南开大悦城、沈阳大悦城出租率达到98%;北京西单大悦城和北京朝阳大悦城租金收入领先,分别为6.84亿和6.44亿,商户销售额为43亿和44.17亿。

  l开业三年以上的项目:开业三年以上项目数量为7个,较2017年增长1个;合计销售额为177.08亿,合计租金收入24.87亿,平均出租率为96%,EBITDA回报率为8.8%。

  ●四大项目璀璨开业:2018年是大悦城历史上开业项目最多的一年,充分利用了大区优势,协同合作,顺利完成上海长风大悦城、杭州大悦城、昆明大悦城(一期)和西安大悦城这四大项目开业,积累了多项目运作的经验。

  ●2018年写字楼运营收入为5.27亿,EBITDA为3.43亿,2017年分别为4.51亿和2.99亿,毛利率为79%,下降1个百分点;建筑面积为27.58万平米,平均出租率为80%,较2017年同期上升4个百分点。

  ●2018年酒店运营收入为7.33亿元,EBITDA为1.94亿元,2017年分别为9.59亿元和2.76亿元,2018年毛利率为42%,下降3个百分点。

  ●客房数为1634间,2017年为2941间,出租率为79%,上升7个百分点。

  ●三亚美高梅度假酒店的平均入住率为86%、亚龙湾瑞吉独家酒店为69%、三亚凯莱仙人掌度假酒店为76%。

  2018年合同签约销售额为88.83亿元,同比上涨9%,合同签约销售面积为23.15万平米,同比下降5%;销售入账金额为35.69亿,同比下降50%,销售入账面积为12.68万平米,同比下降14%。

  截至2018年底,大悦城并表项目总计容建筑面积为163.62万平方米,权益计容建筑面积为122.92万平方米;参股项目计容建筑面积为222.68万平方米,权益计容建筑面积77.85万平方米。从可销售物业地区分布来看,10%位于一线%位于二线城市;从可售物业类型来看,7%为写字楼及其他,93%为住宅及公寓。

  截止2018年12月31日,共计有土地储备633.96万平米,其中投资性物业运营面积为366.39万平米,酒店运营面积为26.11万平米,建成未售面积为3.91万平米,在建可售面积为7.13万平米,未来发展面积为230.43万平米。

  ●2019年1月28日,标的资产交割完成,中粮地产获得大悦城地产64.18%普通股股权,成为大悦城地产控股股东;2019年2月25日,中粮地产完成向明毅发行A股股份,新增股份已于2月26日上市,至此,重组发行股份购买资产环节圆满完成;3月18日,中粮地产召开临时股东大会,审议通过更名议案,中粮地产更名为“大悦城控股集团股份有限公司”。

  ●中粮集团地产平台战略。做城市运营商与美好生活服务商,商业地产保持市场领先地位,销售型物业确保稳定增长,行业地位稳中有升,经营回报稳中向好。

  ●大悦城发展优势和核心竞争力。重组后的发展优势,品牌价值更加凸显,城市布局加速,协同贡献资源和团队。

  ●重点发展区域。大悦城地产拥有丰富的项目及土地储备,主要布局在北方、长三角、西部、三亚及南方等去五大区域14个一二线年,公司拟通过自建开发、收并购、管理输出等方式,在一二线城市拓展多个大悦城系列产品。

  1、我们的问题一个是关于未来发展业务,还有一个是财务方面的。业务方面我们也有看到管理层也比较关心外资企业进入北上广一线城市,对合肥、郑州等二线城市的商业地产也有加码,我想请问一下今年公司准备弹药的目标是多少?第二,公司目前的净负债率跟行业相比的话,非常健康的,但是相对于2017年有比较大的增长,我们想请问一下,针对净负债率这个指标,公司内部会不会有一个管控的红线?

  答:近几年,我们公司在大悦城的发展上做出了很多的努力。特别是我们也注意到了,外资也是对中国商业地产也有这一方面的涉足。所以我们在城市布局上面做了进一步加快的考虑。除了我们在现有的十二个城市的大悦城布局之外,实际上在去年一年当中,我们已经又在新的11个城市当中,有我们大悦春风里项目的落地。刚才你特别提到的在郑州和合肥,也是我们在今明两年要重点突破的和项目落地的区域,通过这样一些城市的布局,我们还是选重点的区域和重点的城市来布局我们大悦城的产品。通过这些产品的布局,来使我们大悦城能够走上一个快速发展的道路。

  2018年净负债率从去年底的28.2%上升到今年的45.3%,但是,同时大家也能看到我们在2018年做了什么,就这些钱干什么去了。我们2018年综合性的地块拿了好几个,并且在综合性地块里面,首先是有大悦城或者大悦春风里为基础的。那么这里面还带有大概60%~70%左右比例的面积是用于销售。那就是说这一块是未来给我们贡献盈利很大的一部分。2019年仍然是整合之后要快速发展。我们在近两三年左右时间,我们的净负债率应该说还是会保持一个相对高的,但在行业内我们是属于较低的,我们自己定的净负债率,在我们发展的阶段是不能超过60%-65%的,这是我们自己的一个红线。这是来自于我们自己的一个要求,还有来自于国资委对中粮整个集团的要求。那么至于在限度内我们资金怎么来?我们实际上是境内境外两个平台,哪边便宜我们就哪边做,比如说我们去年国内在发债上,利率其实有点高,但是到了去年年底,今年的1月份开始开闸放水。实际上我们就赶在了第一次放水的时候,我们已经做了一个三年期的替换。期限为3+3债券的利率是3.94%,期限为5+2的债券的利率是4.1%左右,已经相对比较低了,我们就在境内多去做一些发债或者是银行贷款。香港这边我们也没放弃,香港这边如果说我们做一些银团、俱乐部,现在目前来说,基本上我们都是控制在130个亿以内。在我们自己控制负债率的情况下,有节奏的推进我们业务的发展。

  2、三个问题。现在重组完成了之后的一系列动作,公司在A股平台那边改名或者一系列的更名变化,作为H股大悦城来说,可能会有合作拿地,或者在区域上有一些突破。我们能够看到的最近的一些变化是什么时候?比如说有合作的项目,2019年会不会能够看到一些真实项目的落地?第二个想问一下,我们商场运营方面一些比较成熟的项目,如北京西单和朝阳项目平均租金其实是增长的幅度比较小,能不能介绍一下,在2018年或者最近新签的租金上面,在新项目和老项目之间就是资金增长的情况现在是怎么样子的?最后想问一下,因为2018年也买了很多项目,都有一些新的开发物业比例在里面,如果现在看我们所有开发土储的话,货值是什么样的情况,然后2019年的销售和完工上面有没有一个指引?

  答:随着公司的整合,应该说大悦城的发展速度会加快。加快理由其中一个重要的加速原因就是,我们的城市布局会快速增加,因为中粮地产A股这一块,已经有26个城市的布局,而且在这些城市当中都建立了非常好的政府资源和关系。这些良好的城市布局,会便于我们快速拿到大悦城的地块。另外031本身也有一些在手里的大悦城的项目,这其中包括像深圳25区域大悦城的项目,苏州大悦城春风里的项目,北京丰台大悦城春风里的项目,这些项目都是在手的项目,通过公司整合之后,可以很快的进行开发,这实际上为大悦城数量的快速增加提供了非常好的条件。

  关于大家所关心的运营情况,我们现在形成新开业项目、快速成长期的项目、成熟的项目。其实现在我们的经营管理层,无论哪一类的项目都必须面对比较激烈的竞争,每一个阶段都不能失速。一旦失速,对于商业经营来讲,改变这种往下的趋势确实非常困难。所以我们现在提出的策略,新项目要快速的度过困难期,在这个里面可以看到,我们新开业的项目大部分是在二线城市。现在我们说消费下沉,最近大家关注的车厘子现象,车厘子经济。其实在这一块上有好的产品,有好的品牌,才能确保你快速地站稳这个市场,能够把租金快速提升。这一块我们刚才也给大家说了,我们做了区域整合,确保每一个新开的项目,在它的区域里面品牌绝对的领先性。无论是新晋品牌、进的品牌店的量级,无论是旗舰店,我们都有很高的要求来确保新开项目步入一个快速成长的轨道。对成长期项目,通过精细化运营,尤其是强化推广,对于过去IP资源的整合,到现在制造IP,我们一直说重度运营、经营客群,我们的经营理念,按照B to C to B来经营客群,我们来确保整个项目的客流,我们的租金增长和销售增长是基于在客群数量增长和客群质量增长基础之上,来确保我们的租金能够有一个比较好的增长。

  其实现阶段给我们压力最大的相反不是成长期项目或者新开业项目租金的问题。刚才提到了我们两个成熟期的项目,但成熟期的项目去年面对在整个市场来讲,跟其他竞品项目来讲,我们可以说风景这边独好,因为西单项目在整个酒店歇业的情况下,我们租金增长是5.7%,朝阳项目刚刚超过10%,还是保持两位数,一个是开业11年的项目,一个是五年七年的项目。在竞争的市场下,成熟项目保持这两个增长,我们觉得还是比较欣慰的。但对于未来,不能停留在这,我们有更高的要求跟想法。一方面我们现阶段还是要回归到整体保持它的领先性,每个项目都制定了它具体的成长,对于西单来讲它是全国的西单,对于西单大悦城商圈,我们相信通过今年的酒店改造之后投入运营,不是说酒店的收益对它多重要,我们把酒店、写字楼作为西单大悦城综合体里边一个最重要的主力店,来构建这样的商业商务客群,投入我们的主题的精品酒店,回归到大悦城的18到35岁的精准科学,跟我们的品牌结合起来,做了300多间的主题客房,比如维秘主题,通过整个生态的建立,继续保持它在市场上的影响力。

  朝阳、西单已经保持着在品牌上、生态上的领先性,朝阳大悦城必须要保持它在品质生活方式上这样一个引领性。2018年,出租率在92%左右,是因为我们有几个主题的空间正在改造,到年底再投入运营,过去低效的店铺还在不停的改造,我们比较有信心这个项目还能够保持两位数的增长,在未来的2到3年里,我们对于不同时期的项目,都按照外部的竞争环境,按照它城市的消费的趋势,制定了非常完备的运营成长计划,这一块还是敬请大家期待,多提宝贵的意见和建议。

  从三个方面回答最后一个问题,第一是对2018年开发型物业的减少做一个说明。因为在行业内部中粮做地产稳健是第一位,也看得到,2018年尽管销售结算收入是比以前减少,但整个利润还是看到比较大的变化,基于这方面考虑,实际上是有些项目往后的一个结算。第二,中粮集团的地产业务从资产的总和,业务的组合来看,是持有跟销售的双轮驱动模式,这个应该很久了。

  那么随着这次重组的完成,大悦城控股(000031)就成为我们的股东,那么原来的一个竞争关系那就清晰了,也就是大悦城地产(00207)可以更加利用清晰的模式去着力做业务,实际上是因为它变成031的下属子公司,所以031是会大力支持027的发展。我们利用整个大型的优势,在项目的获取、成本的控制、融资的能力、渠道成本以及管理资源的整合,应该会给207创造更大发展机会。 所以说从业务组合跟政策层面来看,也就是207可以放手去做开发性的业务。

  3、这里有两个比较宏观一点的问题,想请问一下管理层,一个是管理层你们对商业地产整个的行业空间怎么看?因为我们大悦城主要布局是在一二线。在一二线,包括我们未来的一个人口流入的趋势,包括整个随着经济的发展,以及正在发力的其他竞争对手也在这一块,那这一块的整个空间就是大家还有多少蛋糕可以分?这个是第一个问题。

  第二个就是能不能谈一下这个行业的竞争格局。点评一下我们的主要的一些竞争对手,这些这几年都跑得特别猛比如万达、新城,其他的做得比较稳的比如华润、龙湖包括万科印力,同时他们的融资成本与大悦城相比也都比较低,那大悦城在整个竞争格局里的竞争优势主要竞争优势是什么?我们怎么样在以后的竞争里面能够胜出?这个是第二个问题,谢谢。

  答:大家知道尤其是这些年的发展,尤其我们在二线城市、省会级城市,从长三角、珠三角到中部地区都逐步成为商业竞争的一个热点。当然需求的空间有一定提升的,因为这些城市人口净流入有武汉、西安、成都、重庆,所以它的需求是存在的。那么当然随着竞争的增加,那么这个蛋糕怎么分?所以就分两类情况。一类情况下,沿海一带城市就是珠三角长三角环渤海,相对来说,竞争的格局也就是说这个蛋糕现在可能要更多的吃存量,增量的部分都找不到地了。

  我们是坚持两条线为主,增量部分要找西安、武汉、重庆、昆明和贵阳等城市。这些城市包括合肥和南昌都还有机会。因为大悦城品牌比较强,所以跟当地政府我们可以高举高打地去沟通。在沟通过程中,我们城市地图也会研究,到底有哪些城市好,我们也要掌握。也就是说这一部分有增长空间的城市,我们重在增量部分要寻求一张白纸,才能绘制更美的蓝图,那么它的商业的创造能力就越大。

  那么存量部分发达的地区,包括我们在上海、北京实际上都有。像北京我们这几年在增量部分已经超过我们存量的开发,这块里面确实是商机还是非常之大的。前提首先是对商业地产消费的需求,尤其是实体商业的需求。那么就这方面来说,人们在除了满足线上消费的置换,线下的体验比如社交娱乐文化精神层面,我想在座的各位作为既是投资者也是消费者的大家,需求是存在的,关键问题就是能不能把住消费者的这种脉搏。

  第二个问题,在这种格局情况下,现在国内做的人很多,我简单说说我们这个行业内部目前不同的理解。一般来说作为投资者可能关注的更多是租金和回报;做商业和运营的更重要的是要找到商业的逻辑,要找到商业的初衷,也就是要找准定位。而大悦城是最早强调它的一个精准定位的,大悦城的定位是为18岁到35岁的年轻的、新兴的中产阶级而悦的,我们所有的建筑地段、内容里面所有的推广服务,包括很多的线%以上体验性娱乐性的东西,包括精神层面、包括文化层面,所有这些方面都是为了我们的目标消费者来打造的。

  所以这里你是坚持定位导向,还是坚持租金导向?符合定位消费者满意的是B to C还是B to B? 围绕我们精准定位的消费者来组织内容,就是我们大悦城一个区别,目前我觉得多数我们商业的同行,就这方面来说,我们的要求定位是比较纯的。所以在打造所有围绕的消费者偏好的喜好方面来说,也就说我们的目标客群是比较窄的。那么在这样一个过程里面来说,优中选优好中选好,去整合商业文化,全球的资源来放到我们的内容里面来,我们把好的IP拿进来,可能我们租金暂时不是追求那么高,但是只要我们人流够旺,客户会员保持足够,那么商业最终的发展与回报是长远的,而相反有一些同行的例子,有一些因为租金给得很高,比如有些商铺,它的租金给得很高,但是它人流不够,不受消费者喜欢。

  所以我们说最大的区别就是我们要坚持定位为导向来进行组织内容,组织商业的招商推广运营和大数据的分析,而不是说仅仅是说谁给的租金高就来。这样的概念就没有一个精准的定位,没有一个深刻的理解,没有找到消费者真正的需要。所以从这方面来讲,我们强化打造品牌,强化坚持我们的定位。同时我们在整个所有的创新方面来说,是始终围绕消费者的,始终围绕我们的目标客群来开展。所以在我们布局的城市来说,比如沈阳,大悦城是在激烈的竞争当中脱颖而出的。

  沈阳商业竞争非常激烈的,去年沈阳的大悦城的回报已经达到了将近8%,在沈阳这个城市是很难做到的。尤其整合以后,我们在这方面的布局更加有优势,比如两个原有住宅地产的布局优势、政府的各种资源人脉关系、集团的资源等。除了商业之外,我们说当地有好的议价优势,整个片区都给你做,成本就有优势。但除了商业之外,还得综合体验,而不是单独的做一个商业。一个商业综合体占比要在35%左右,65%左右是可销售型的,比如写字楼住宅配套。与此同时,我们在城市里面也有一支队伍要做开发,开发的价值更多的来支持商业的发展。目前我们所进的城市在这方面的步伐走得还比较稳的。当然同时,我们也在学习同行一些好的经验,怎么样整合它的集团优势,在速度上我们是稳中求进,目前追求发展速度里面就是说机会很多,但是我们说有时候不能盲目。我们要确保优中选优好中选好,稳中求进、进中求强、强中求好的发展。

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